Объектами ипотечного кредитования являются icon

Объектами ипотечного кредитования являются



НазваниеОбъектами ипотечного кредитования являются
Дата конвертации21.09.2012
Размер94.47 Kb.
ТипДокументы
1. /1. Финансы и их сущность..rtf
2. /10. Налоговая система РФ. Структура её формирования и принципы..rtf
3. /11. Роль и значение налогов в формировании доходов бюджета (1).rtf
4. /12. Расходы бюджета..rtf
5. /14. Бюджетный дефицит, причины его возникновения, формы.rtf
6. /15. Сущность внебюджетных централизованных фондов..rtf
7. /16. Классификация страхования по формам проведения, отраслям и видам. Страховая услуга как товар, её цена..rtf
8. /17. Финансово-кредитная политика в рыночной экономике..rtf
9. /18. Финансовые рынки..rtf
10. /19. Деньги..rtf
11. /2. Функции финансов..rtf
12. /20. Денежная система..rtf
13. /21. Закон денежного обращения..rtf
14. /22. Безналичные расчеты..rtf
15. /23. Формы безналичных расчетов..rtf
16. /24. Инфляция..rtf
17. /25. Кредит сущность, принципы, виды..rtf
18. /26. Экономическая сущность процента за кредит..rtf
19. /27. Банковский и коммерческий кредит..rtf
20. /28. Ипотечный кредит..rtf
21. /29. Ломбардный и потребительский кредит..rtf
22. /3. Финансовые ресурсы..rtf
23. /30. Кредитная система России..rtf
24. /31. Небанковские кредитные организации..rtf
25. /32. Центральный банк..rtf
26. /33. Коммерческие банки активные и пассивные операции..rtf
27. /34. Сущность и функции страхования..rtf
28. /35. Актуарные расчеты..rtf
29. /36. Личное и имущественное страхование..rtf
30. /37. Страхование рисков и страхование ответственности..rtf
31. /38. Страхование автогражданской ответственности..rtf
32. /39. Взаимное страхование..rtf
33. /4. Финансовое планирование..rtf
34. /40. Форфетирование..rtf
35. /5. Финансовый контроль..rtf
36. /6. Финансовые рычаги и стимулы в условиях рыночного хозяйства, пути повышения их эффективности..rtf
37. /7 .Государственный кредит..rtf
38. /8 .Государственный бюджет, как экономическая категория..rtf
39. /9. Бюджетное устройство России. Понятие бюджетного финансирования, его принципы и формы..rtf
Финансы и их сущность
10. Налоговая система РФ. Структура её формирования и принципы. Действующая в настоящее время налоговая система РФ в своих кардинальных положениях определяется Законом РФ «Об основах налоговой системы в рф»
11. Роль и значение налогов в формировании налогов бюджета
12. Расходы бюджета
14 Бюджетный дефицит, причины его возникновения, формы покрытия. Бюджетный дефицит
15 Сущность внебюджетных централизованных фондов. Внебюджетные фонды государства
16. Классификация страхования по формам проведения, отраслям и видам. Страховая услуга как товар, её цена. Классификация страхования
17 Финансово-кредитная политика в рыночной экономике
Отношений, возникающая в процессе обмена экономических благ с использованием денег в качестве актива-посредника
Деньги специфический товар, который является универсальным эквивалентом стоимости других товаров или услуг
2 Функции финансов
20 Денежная система
Законы денежного обращения
Безналичные расчеты
В российской Федерации Центральным банком установлены следующие виды безналичных расчетов
Лат. Inflatio вздутие повышение общего уровня цен на товары и услуги. При инфляции за одну и ту же сумму денег по прошествии некоторого времени можно будет купить меньше товаров и услуг, чем прежде
Важнейшими источниками ссудного капитала служат
Процент за кредит
Банковский кредит
Объектами ипотечного кредитования являются
Ломбардный кредит
3 Финансовые ресурсы
Российской Федерации
Небанковские кредитные организации
Основные функции
Операции по формированию собственных ресурсов
Страхование характеризуется следующими признаками
7 Сущность актуарных расчетов в страховании и их классификация
Личное страхование это форма защиты от рисков, которые угрожают жизни человека, его трудоспособности, здоровью
Страхование от перерыва в производстве
Основные сведения
Статья Порядок осуществления взаимного страхования
4. Финансовое планирование
Форфетирование
5 Финансовый контроль
6. Финансовые рычаги и стимулы в условиях рыночного хозяйства,пути повышения их эффективности
7. Государственный кредит
8 Государственный бюджет, как экономическая категория
9. Бюджетное устройство России. Понятие бюджетного финансирования, его принципы и формы

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Предоставляется специализированными институтами — ипотечными банками, а в ряде стран — коммерческими, сельскохозяйственными и другими банками. Процентные ставки по их ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.


6.4. Ипотечный кредит


Ипотечный кредит—это долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование данного вида кредита. В классическом понимании ипотека — это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг — закладных и облигаций.


Объектами ипотечного кредитования являются:


— земельные участки;


— жилые помещения — квартиры, дома, коттеджи, дачи и т.п.;


— здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу;


— коммерческие помещения — офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;


— производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.


Процесс ипотечного кредитования может осуществляться в двух видах:


— кредитование строительства жилья;


— долгосрочное кредитование покупки жилья населением.


Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и предоставляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые создаются как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий, или через продажу ценных бумаг.


На рынке ипотечных кредитов действуют три субъекта: h —заемщик; н. — кредитор (банк);


— инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты. В роли инвестора наряду с банками могут выступать и другие организации.


Целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья, и при этом быть в состоянии производить ежемесячные выплаты по кредиту, которые не поглощали бы слишком большую долю его дохода. 3адача банка—максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Инвестор, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными, также стремится максимизировать прибыль. Закладная — это документ, удостоверяющий временную передачу права собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды), Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности на него до погашения ипотечного кредита принадлежит банку, В закладной, которая подлежит государственной регистрации, подробно описывается предмет залога.


В организации и развитии ипотечного кредита большая роль принадлежит государству, которое призвано создать условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Государство может содействовать некоторым группам семей (особенно малоимущим) в приобретении жилья. Оно должно контролировать деятельность ипотечных банков с целью защиты интересов их клиентов.


Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным и процентным риском. В связи с этим принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения его из жилища в случае, если он не производит своих платежей.


После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого периода времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в условиях действующей в России системы социальной защиты населения подобный акт осуществить весьма сложно.


В большинстве случаев договор ипотеки и договор залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, какими могут быть, например, собственные сотрудники, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств. Об этом свидетельствует положительный опыт Мосбизнесбанка, Ярославского ипотечного банка и других. Представляется целесообразным создание системы страхования ипотечных кредитов на коммерческой основе непосредственно 'через систему государственного страхования, либо через частные фирмы с тем, чтобы банк передавал закладную страховой компании для последующего регрессного иска. В целях сокращения процентного риска, то есть риска того, что стоимость используемых кредитором средств превысит процентную ставку по неоплаченным займам, приводя таким образом к потерям по этим займам, возможно применение различных форм индексации. Одной из таких форм является применение инструмента регулируемой отсрочки платежей (ИРОП).


Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок: одна из них должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной» и определяет тот размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка.


Регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. То есть платежи по полной контрактной процентной ставке взимаются в более поздний срок, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальному, в результате инфляции.


В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приоб-ретении жилья банки могут предоставлять три вида жилищных кредитов:


а) кратко- или долгосрочный кредит юридическим и


физическим лицам на приобретение и обустройство зем


ли под предстоящее жилищное строительство — земель


ный кредит;


б) краткосрочный кредитна строительство жилья физи


ческим и юридическим лицам для финансирования строи


тельных работ — строительный кредит;


в) долгосрочный кредит физическим и юридическим


лицам для приобретения жилья.


Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ и сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии; при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.


Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.


Сумма выдаваемого кредита обычно не должна превышать 70 процентов от стоимости покупки земли, строительства или стоимости жилья, приобретаемого по закладной.


Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, ее срок и размер, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка и условия ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, порядок уплаты штрафов за нецелевое использование или несвоевременный возврат ссуды, порядок расторжения договора и другие условия, представляющие интерес для кредитора и заемщика. В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.


Предметом залога могут быть:


— земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;


— готовое жилье или незавершенное строительство;


— другие виды имущества и имущественных прав.


Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой


устойчивости; оценивает смету строительства и место застройки. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится взыскание и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке, установленном законодательством.


Участники ипотечного рынка применяют различные схемы привлечения ресурсов и выдачи ссуд на осуществление жилищного строительства. Рассмотрим некоторые примеры из практики ипотечных отношений в России, которые иллюстрируют попытки банков и предпринимателей участвовать с помощью ипотеки в решении жилищной проблемы. Разработаны и проверены на практике следующие схемы:


— продажа жилья в рассрочку;


— система контрактного накопительного счета


— жилищный лизинг;


— участие предприятия в индивидуальном ипотечном кредитовании.


Суть первой схемы заключается в том, что клиент обращается в риэлтерскую фирму на предмет приобретения квартиры. Она может помочь клиенту найти необходимое жилье, либо клиент делает это самостоятельно. Риэлтер проверяет и гарантирует чистоту правового титула на Жилье, а также обязуется оказать содействие клиенту в получении банковского кредита на его приобретение. За свои услуги фирма берет вознаграждение в виде процента от стоимости жилья в зависимости от срока и других условий кредита.


Банк предоставляет клиенту ссуду на приобретение квартиры на условиях индексируемого кредита с привязкой к доллару США. Кредит погашается ежемесячно с выплатой как процентов, так и части основной суммы долга. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет, например, 66 процентов при кредите до двух лет, 60 процентов — от трех до пяти лет и 50 процентов — от шести до десяти лет.


При задержке платежа более установленного срока банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия расчетов с клиентом в данном случае весьма жесткие: ему возвращается лишь 50 процентов первого взноса (в некоторых случаях первый взнос не возвращается вообще).


Центральное место в этой схеме принадлежит финансовой компании, которая приобретает квартиру на свое имя. Покупатель квартиры обращается в финансовую компанию с просьбой принять у него 30-процентный задаток за квартиру, купить ее у риэлтера, сдать ему в аренду на один-два года с правом выкупа. Компания поручает банку выдать кредит покупателю на условиях, предусмотренных в договоре с покупателем. Из этих денег покупатель расплачивается с продавцом и риэлтером, после чего квартира переходит в собственность финансовой компании. Покупатель въезжает в квартиру как арендатор и начинает погашать кредит. После возврата ссуды квартира переходит в собственность клиента.


Финансовая компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита обязана его погасить. Одновременно эта компания заключает с риэлтерской фирмой договор-обязательство на обратный выкуп квартиры с 25—30-процентной скидкой при необходимости ее продажи в случае, если заемщик не возвратит кредит.


На практике договор аренды заключается на один месяц с возможностью его продления в случае своевременной


уплаты взносов по кредиту. Если уплаты не происходит, договор аренды не продлевается и заемщик выселяется из квартиры.


Банк по этой схеме получает свои доходы, не зная проблем с проверкой платежеспособности покупателя и обеспечением ежемесячного погашения кредита — все это обеспечивает финансовая компания. Банк также увеличивает обороты за счет расчетов по риэлтерским операциям.


Эта схема успешно используется Столичным банком сбережений, который начал предоставлять кредиты на покупку жилья в 1994 году. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм. Подобную схему применяет также другой тройственный союз: коммерческий банк «Нефтяной)), акционерное общество «Нефтяной недвижимость К°» и риэлтерская фирма «Красные ворота».


Система контрактного накопительного счета получила распространение в ряде европейских стран. Основной характеристикой применяемой в этом случае схемы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые были накоплены участниками по контрактам сбережений. Банки, использующие эту схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегаемым средствам проценты также ниже рыночных.


Одним из первых банков России, начавших реализацию программы контрактных накопительных счетов, получившей название семейных жилищных накопительных счетов, стал Акционерный ипотечный банк в Москве. Открывая счет в банке, клиент обязуется в срок не менее одного года накопить на нем сумму, равную 30 процентам от стоимости приобретаемого жилья. Средства равномерными долями вносятся на накопительный счет и индексируются посредством перевода соответствующих рублевых сумм в доллары США по биржевому курсу на момент взноса. В случае соответствия клиента критериям платежеспособности банк по истечении срока накопления предоставляет ему долгосрочный жилищный кредит. Подобная схема имеет ряд преимуществ, так как не только позволяет банку мобилизовать финансовые ресурсы, но и дает информацию о клиенте, его платежеспособности и готовности выполнять принятые обязательства.



Похожие:

Объектами ипотечного кредитования являются iconДоговор на пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования. № Всеволожский район, Ленинградской области Массив Северная Самарка снт «Черная речка»
Снт «Черная речка» ( далее по тексту «Товарищество») предоставляет индивидуальному садоводу, (далее по тексту – «Садовод») право...
Объектами ипотечного кредитования являются iconПисьмо от 22 декабря 2009 г. N 22409-им/Д23
При этом, исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости,...
Объектами ипотечного кредитования являются iconНалог (сбор) – ст. 8 Нк РФ
Всего два сбора (федеральный) – гос пошлина, сбор за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических...
Объектами ипотечного кредитования являются iconПрактическая работа 3: «Проектирование арм сотрудника кредитного отдела коммерческого банка» приложение 1: Теоретический материал по общим вопросам организации процесса кредитования и его автоматизации в банке
Приложение 1: Теоретический материал по общим вопросам организации процесса кредитования и его автоматизации в банке
Объектами ипотечного кредитования являются icon1. Понятие и признаки налога. Налог (сбор) – ст. 8 Нк РФ. Налог
Всего два сбора (федеральный) – гос пошлина, сбор за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических...
Объектами ипотечного кредитования являются icon1 Сущность и методы оценки кредитоспособности заемщиков 5
Анализ практики кредитования Биробиджанского филиала ОАО акб росбанк в 2005-2006 гг. 6
Объектами ипотечного кредитования являются iconВопрос: о разъяснении вопросов, связанных с описанием в кадастровом паспорте всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости, с особенностями предоставления в собственность земельного участка садоводам,
Если на земельном участке расположены один или несколько объектов недвижимости, то в кадастровом паспорте данного земельного участка...
Объектами ипотечного кредитования являются icon1. Участники расчетно-кредитных отношений
В настоящее время, важное экономическое значение имеет функция кредитования предприятий, организаций, государства и населения. В...
Объектами ипотечного кредитования являются iconОбеспечение образовательного процесса оборудованными учебными кабинетами, объектами для проведения практических занятий n п/п

Объектами ипотечного кредитования являются iconОбеспечение образовательного процесса оборудованными учебными кабинетами, объектами для проведения практических занятий по образовательным программам № п/п
Обеспечение образовательного процесса оборудованными учебными кабинетами, объектами для проведения практических занятий по образовательным...
Объектами ипотечного кредитования являются iconСтуденты Часть а аl Объектами преступлений, по «Русской Правде», могли выступать
А2 Теорию о диктатуре пролетариата как разновидности политического режима
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©lib.podelise.ru 2000-2014
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы