Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства icon

Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства



НазваниеРасположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства
страница2/3
Дата конвертации21.09.2012
Размер0.49 Mb.
ТипЗакон
1   2   3
обеспечивается подготовка документов, необходимых для осуществления кадастрового учета конкретного объекта недвижимости. Если точно следовать букве закона, в данном случае получается, что результатом работ являются не документы, а обеспечение их подготовки. Указанная неточность в законодательстве ведет к злоупотреблениям со стороны кадастровых инженеров и к тому, что судебные органы выносят решения в пользу кадастровых инженеров в случаях взимания ими с заказчиков по договорам подряда сумм, значительно превышающих предельные расценки на кадастровые работы, установленные актами субъектов РФ. Так, суды признают, "что из текста договора не следует однозначно, что указанное в нем "описание земельного участка" является именно тем описанием границ земельного участка, которое относится к составной части кадастровых работ. Единственным неопровержимым доказательством того, что кадастровый инженер завысил регулируемые цены, являлся бы результат практического выполнения договора, из которого усматривалось бы, что инженер осуществил только межевание (кадастровые работы) и ничего более того" <30>. При этом в договоре подряда записывается отдельно цена межевания земельного участка (кадастровых работ) и большая часть суммы - за составление описания земельного участка (межевого плана). Нередко кадастровые инженеры включают в договор отдельной строкой оплату своих консультационных услуг.

--------------------------------

<30> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2010 по делу N А70-10450/2009. Непредставление уполномоченным органом доказательств, подтверждающих завышение кооперативом регулируемых государством цен на кадастровые работы, свидетельствует об отсутствии факта совершения административного правонарушения // СПС "КонсультантПлюс".


Если обратиться к ГК РФ, то согласно п. 1 ст. 702 по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Таким образом, в Законе о ГКН необходимо закрепить, что результатом кадастровых работ являются именно документы, необходимые для кадастрового учета объекта недвижимости, т.е. применительно к земельному участку - межевой план. Обращает на себя внимание, что согласование границ земельного участка, в отношении которого подготавливается межевой план, также никоим образом не включается по тексту Закона о ГКН в понятие "кадастровые работы".

Ни для кого не секрет, что кадастровые инженеры нередко возлагают свои обязанности по согласованию местоположения границ земельного участка на заинтересованное лицо, т.е. на заказчика кадастровых работ. Это касается и публикации в официальном местном средстве массовой информации извещения о проведении собрания заинтересованных лиц - правообладателей смежных земельных участков и согласования местоположения границ участка с ними в индивидуальном порядке. Таким образом, кадастровые инженеры игнорируют обязанности, возложенные на них ч. ч. 7 и 11 ст. 39 Закона о ГКН, несмотря на то, что, по всей видимости, по смыслу Закона о ГКН все эти обязанности включаются в понятие "кадастровые работы". Никакой ответственности за неисполнение указанных обязанностей кадастровым инженером действующим законодательством не предусмотрено. Заказчику оспаривать действия кадастрового инженера, как правило, не имеет смысла, т.к. он в первую очередь заинтересован в скорейшей подготовке документов, необходимых для кадастрового учета. Что касается сроков проведения кадастровых работ, то согласно ч. 6 ст. 36 Закона о ГКН типовые нормы времени выполнения кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Но на данный момент каких-либо нормативно закрепленных сроков не существует.

После подготовки межевого плана земельного участка заинтересованное лицо - как правило, собственник здания, расположенного на нем (представитель сособственников здания), обращается с заявлением о проведении кадастрового учета земельного участка в Росреестр (ФГУ "Земельная кадастровая палата"). Согласно ч. 2 ст. 20 Закона о ГКН с заявлением о постановке на учет объекта недвижимости вправе обратиться собственник такого объекта недвижимости или любые иные лица.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней (фактически - 28 дней) со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете (ч. 1 ст. 17 Закона о ГКН). В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона о ГКН при постановке на учет объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с 21-го рабочего дня (29-го дня), следующего за днем истечения срока проведения кадастрового учета, обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Далее, по смыслу ст. 36 ЗК РФ кадастровый паспорт земельного участка сособственникам расположенного на нем здания необходимо представить в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков.

Надо отметить, что к этому времени сроки действия выписок из ЕГРП, которые необходимо представить в уполномоченный на предоставление земельных участков орган, в соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ и Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 истекли, и необходимо их вновь запрашивать в Росреестре.

Несмотря на то что из п. 8 ст. 36 ЗК РФ следует, что на рассматриваемом этапе в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, необходимо представить только кадастровый паспорт участка, тем не менее по логике указанный орган должен убедиться в том, что заявители действительно являются правообладателями здания, расположенного на данном участке, а участок находится в государственной или муниципальной собственности, и ранее никому не был предоставлен. Это необходимо в связи с тем, что, как указывалось выше, с момента первоначального обращения заинтересованных лиц, в орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, до представления кадастрового паспорта проходит значительное количество времени (1,5 - 2 года и более).

Помимо этого, орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, затребует с каждого заинтересованного в предоставлении земельного участка сособственника расположенного на нем здания, который состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, ибо такое согласие необходимо для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Для тех, кто не состоит в браке, требуется удостоверенное нотариусом заявление такого лица в том, что оно не состоит в зарегистрированном браке. Это еще один документ, не поименованный в Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370.

Итак, далее, согласно п. 8 ст. 36 ЗК РФ орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка собственникам, расположенного на нем здания и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

Как дальше должна продвигаться процедура предоставления земельного участка, который недавно был поставлен на кадастровый учет, ЗК РФ умалчивает. Исходя из логики ст. 36 ЗК РФ необходимо заключение соответствующего договора. Если земельный участок предоставляется в собственность, а точнее в рассматриваемом случае, в общую долевую собственность собственников здания, расположенного на данном участке, то орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, должен заключить с ними договор купли-продажи участка.

Существенным условием договора продажи недвижимости согласно ст. 555 ГК РФ является цена передаваемого по договору имущества.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <31> земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются собственниками зданий, расположенных на таких участках, по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в размере, кратном ставке земельного налога. Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Но кадастровая стоимость земельного участка напрямую зависит от категории земель, к которой он отнесен, и вида разрешенного использования <32>, а в рассматриваемом случае земельный участок до сих пор не отнесен к какой-либо категории земель и применительно к нему не установлен вид разрешенного использования.

--------------------------------

<31> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

<32> Приказ Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" // Российская газета. 2006. N 212.


Исходя из норм ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <33> до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу названного Федерального закона, осуществляется органами местного самоуправления городских округов, муниципальных районов, а применительно к иным землям - органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.

--------------------------------

<33> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276.


Таким образом, в решении о предоставлении земельного участка собственникам здания, расположенного на нем, будет указана категория земель, к которой отнесен участок и вид его разрешенного использования. После этого необходимо внести указанные данные в отношении земельного участка в государственный кадастр недвижимости, для исчисления кадастровой стоимости земельного участка.

Для этого необходимо подать заявление в Росреестр (ФГУ "Земельная кадастровая палата") об учете изменений объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 20 Закона о ГКН с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости. Собственником земельного участка в рассматриваемом случае является государство или муниципальное образование, от лица которых должен обращаться соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. В данном случае заинтересованными лицами являются сособственники здания, расположенного на земельном участке, о предоставлении которого они ходатайствуют, а не орган государственной власти или местного самоуправления. Поэтому не совсем корректно в данном случае предоставлять право на обращение с заявлением о кадастровом учете изменений земельного участка (об учете его категории земель и вида разрешенного использования) только его собственнику.

Часть 8 статьи 15 Закона о ГКН предусматривает, что орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения ГКН, в частности, касающиеся категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, представляет в орган кадастрового учета копию такого решения.

Примечательно, что с 1 июля 2012 г. указанная норма будет действовать в новой дополненной редакции, которая гласит о том, что в случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением указанных в п. п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН сведений об объекте недвижимости и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе. А согласно ч. 1 ст. 17 Закона о ГКН (в ред. Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ) срок осуществления кадастрового учета не изменяется в случае, если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Несмотря на благие намерения законодателя, приведенные нормы Закона о ГКН никак не скажутся на положении собственников здания, желающих приобрести земельный участок, на котором оно расположено. Им все равно придется ждать, когда соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления обратится в орган кадастрового учета с заявлением о проведении учета в связи с уточнением сведений, касающихся категории земель предоставляемого земельного участка, и вида его разрешенного использования. Причем речь в данном случае должна идти не об информационном взаимодействии, а именно об обращении с заявлением о проведении кадастрового учета с выдачей по его окончании кадастровой выписки об объекте недвижимости, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона о ГКН.

Сами заинтересованные сособственники здания, их представитель могут обратиться с заявлением об указанном учете, но орган кадастрового учета им откажет в проведении учета на основании п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона о ГКН в связи с тем, что с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо.

Законодательно не предусмотрено, в какие сроки орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, обязан обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений предоставляемого участка. В связи с этим также не представляется возможным установить в рассматриваемом случае, в какие сроки с момента принятия решения о предоставлении земельного участка органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на предоставление земельных участков, должен быть подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи (или аренды) земельного участка.

После заключения договора необходимо осуществить государственную регистрацию прав сособственников на предоставленный им земельный участок. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Итак, из всего вышесказанного можно выделить несколько наиболее значимых моментов, которые затрудняют и удлиняют по времени процедуру предоставления земельного участка собственникам расположенного на нем здания.

Во-первых, это необходимость получения заинтересованными лицами выписок из ЕГРП относительно их прав на здание и на земельный участок.

Как указывалось выше Федеральным законом от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, в действующее законодательство внесены значительные изменения, касающиеся информационного межведомственного взаимодействия. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ в новой редакции исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Законом о государственных и муниципальных услугах перечень документов. Органы, предоставляющие государственные и муниципальные услуги, вправе требовать от заявителя представления документов, удостоверяющих личность гражданина; правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП; документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов, переданных на постоянное хранение в государственные или муниципальные архивы; решений, приговоров, определений и постановлений судов общей юрисдикции и арбитражных судов и других документов, перечисленных в ч. 6 ст. 7 указанного Закона.

Все остальные документы, которые находятся в распоряжении органов и организаций, предоставляющих государственные и муниципальные услуги, должны запрашиваться органом, в который обратился заявитель, путем направления межведомственного запроса в соответствии со ст. ст. 7.1 и 7.2 Закона о государственных и муниципальных услугах. Срок подготовки и направления ответа на межведомственный запрос не может превышать пять рабочих дней со дня поступления межведомственного запроса в орган или организацию, представляющие документ и (или) информацию.

Тем не менее, согласно ч. 5 ст. 74 Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ п. 5 ст. 36 ЗК РФ в редакции указанного Закона не применяется до 1 июля 2012 г. в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов РФ или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг.

В то же время согласно письму Минэкономразвития РФ от 19 мая 2011 г. N Д23-2123 <34> в настоящее время в целях приведения положений Приказа Минэкономразвития России N 370 в соответствие с нормами Закона о государственных и муниципальных услугах разработан проект Приказа Минэкономразвития России "О внесении изменений в Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370", в соответствии с которым планируется исключение из названного Перечня таких документов, как выписки из ЕГРП о правах на здание, находящееся на приобретаемом земельном участке и о правах на приобретаемый земельный участок или об отсутствии зарегистрированных прав на него. Представляется, планируемые нововведения несколько облегчат заинтересованным в предоставлении земельного участка лицам прохождение процедуры предоставления участка.

--------------------------------

<34> http:// subschet.ru/ subschet.nsf/ docs/ C3257427001FF632C32578D500358582.html; http:// www.testkadastr.ru/ index.php/ news/ 237-177.html; http:// fsir.ru/ news/ laws/ detail.php?ID=23124


Также предполагается из указанного Перечня исключить кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка. На этом вопросе необходимо остановиться подробнее. Выделим необходимость оформления и предоставления кадастрового паспорта земельного участка в процедуре предоставления участка в качестве
1   2   3



Похожие:

Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 14 сентября 2009 г. N д23-2986
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу об изменении сведений...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconВопросы для экзамена Земля как объект рыночных отношений V Затратный подход оценки недвижимости. Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости
Применение доходного подхода при принятии решений и финансирования объекта недвижимости
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconФедеральное агентство кадастра объектов недвижимости письмо от 9 июля 2007 г. N вк/2124 об оформлении кадастрового плана земельного участка
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело обращение и сообщает
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconМинистерство юстиции российской федерации федеральное агентство кадастра объектов недвижимости
Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, n 33, ст. 3895; n 50, ст. 5689; 1998, n 47, ст. 5771; 1999, n 8, ст. 1026;...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 4 марта 2008 г. N вк/0877
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости во исполнение Приказа Минюста России от 20. 02. 2008 n 35 "Об утверждении Порядка...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 29 августа 2007 г. N ам/1146@
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 20 декабря 2007 г. N ам/1622@
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 17 октября 2007 г. N ам/1338@
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconПисьмо от 5 октября 2007 г. N ам/1298
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого...
Расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства iconО положении о порядке межевания территории г. Уфы
РФ, ст. 54 Градостроительного кодекса рб, в целях повышения доходной части городского бюджета, становления полноценного рынка недвижимости...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©lib.podelise.ru 2000-2014
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы